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现在7类房千万慎买丨市场热了头脑别热

2015-07-10 16:23:06来源:0人评论 分享
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摘要:为什么说“小微”房企呢?实在是因为,有的房企太小了,旗下就只有一个项目,前不见古人后不见来者,念天地之悠悠,赚一票是一票。

一、小微房企开发的项目


为什么说“小微”房企呢?实在是因为,有的房企太小了,旗下就只有一个项目,前不见古人后不见来者,念天地之悠悠,赚一票是一票。


这种房企开发的项目,是烂尾楼和工程质量问题的高发地带。一方面,开发商因为小,资金实力不足,一旦市场或自身有个风吹草动,极容易造成资金链断裂;另一方面,还是因为企业小,产品营造能力、工程管控能力相对较弱,出现工程质量问题、承诺的配套无法兑现等等,也就不足为奇。


最近几轮楼市调整,趋势是强者愈强弱者愈弱,被洗出去的就是这些小微房企;市场盛传的跑路、自杀的房企老板,也基本是这些小微房企的。


二、抠门的大开发商


小微房企问题重重,大企业未必就让人完全放心。商人重利,爱惜品牌、目光长远者,在考虑成本收益时,也兼顾质量;但也有赚尽最后一个铜板的企业,不断刷新下限。


所谓“抠门”,主要是指所用的建筑材料、设备和装修材料。勤快的买房者,应该能到网上搜到那些经常被投诉的开发商,位列房企百强甚至是50强,有的当年还曾是10强呢。业内人士都知道,有那么几家大房企,针对门窗、电梯、地板等的招标采购,以价格为唯一标准,也就是谁报价便宜就用谁的。所谓一分钱一分货,资本有200%的利润就敢铤而走险杀人放火,所以你要是看到某家知名房企门窗歪斜、地板打卷、水管跑漏、墙壁开裂的报道,千万不要感到奇怪。


三、不靠谱的老国企


多数老国企最大的问题,莫过于理念陈旧,因此也就造不出新产品、新环境来。攸克君几年前研究过北京某老国企开发的一个楼盘,单价5万,那时算很贵了,但该项目从社区规划、外立面到户型设计,呈现出来的品相,几乎跟保障房差不多。有些老国企,就是在用建经济适用房的做法来开发商品房,实在令人不敢恭维。


当然,并不是所有老国企都如此,有些国企的产品不仅超越了市场平均水准,而且还遥遥领先。方兴地产就不用说了,金茂系产品有目共睹。中冶也是老牌央企,地产业务也是像方兴地产一样完全市场化。像中冶这样的国企做房地产,资金实力雄厚,对自身形象和舆论评价非常看重,往往对工程质量要求严苛。


四、“环数”真的很重要


能买北京的房就别买河北的,能买四环的房就别买五环的。经过这么多年的验证,这个应该成为行业的金科玉律,例子有一大把。


北京和非北京的差距就更不用说了,北京城区与北京郊区也是悬殊巨大。2008年,有两位朋友买房,一个花6000多的单价,买在了望京;一个花5000左右的单价,买在了通州。而今,前者涨到5万,后者刚2万,相差2.5倍。


这两天,有几个媒体在争论北京四环房价究竟有没有进入单价8万的时代。攸克君想说一句,真没啥可争的,哪怕2015年4月没有,2016年4月肯定到。理由很简单,北京四环以内基本没有住宅用地了。


因此,如果踮起脚够得着,四环内的房子有中意的,就买了吧。这一点,L君跟攸克君的看法一致,文章开头提到的那个朋友就是L君建议去南四环看看。据说他看完中冶德贤公馆回来,正跟媳妇商量呢。


五、慎重商住


商住好哇,便宜又不限购。攸克君曾多次接到一个商住项目售楼员的电话,在六环外,周边自住房都卖到2万了,他们家只要9000多。这对于广大刚需,确实是一大诱惑。


但在掏钱之前,还是要提醒朋友们几句。首先,商住的居住成本比较高,一般是商业用水和用电(商业水电与民用水电的价格差距,网上一搜便知),不少商住项目无法安装天然气。其次,是产权问题,普通住宅用地70年产权到期后,一般自动续期,但商住房40-50年产权到期后,是否自动续期,法律没有规定。最最重要的是:同一个地段,商住盘和纯住宅楼盘相比,价格上涨幅度要慢得多。


上面提到的那个单价不足1万的商住项目,年初听说大批购房人在闹着退房呢。


六、承诺回报的,长个心眼


买理财产品,承诺年收益率高达XX的,最后都被“卷包会”了;入股企业,承诺一年分红多少多少的,基本被集资了。房地产行业也不会例外,真有那么好的事儿,高管和他的七大姑八大姨也就自己内部消化了,也不会出钱赔笑脸地求着你买。


像这种承诺年投资回报率在百分之二三十甚至更高的,抑或是承诺售后回租的,被国家明令禁止,一般稍大点的正规房企都不会也不敢做。假如买了,好一点的,是被忽悠一下,当初的承诺没有兑现;惨一点的,开发商卷钱跑路,大家血本无归。


七、“明星控”


请明星代言是各行各业打广告的标准动作。有那手笔大的,港台的、好莱坞的、一线的、天王天后……型男靓女星光闪烁,丝毫不亚于美帝电影节。但是,羊毛出在羊身上,房企老板肯定不会掏自己的私房钱为这些光鲜靓丽买单。


以攸克君愚见,与其慷未来业主之慨搞这些虚头巴脑的,不如踏踏实实做好产品。


了解更多楼市信息,请拨400-887-1216

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