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强三四线城市迎土拍热潮 房企谨慎寻目标

2017-03-27 09:34:59来源:21世纪经济报道0人评论 分享
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摘要:在一线城市限购之后,受溢出效应影响,环一线城市周边也由于成交大涨而被陆续限购。与此同时,房企投资也传导到土地市场,部分强三四线城市最近土拍市场隐现火热气息。

在一线城市限购之后,受溢出效应影响,环一线城市周边也由于成交大涨而被陆续限购。与此同时,房企投资也传导到土地市场,部分强三四线城市最近土拍市场隐现火热气息。

3月22日,苏州太仓7幅土地出让,共计建筑面积35万平方米。这是太仓土拍历史上首次推出限价制度,每幅地块均设置网上竞价终止报价以及一次性报价最高价。

据太仓市国有建设用地使用权网上交易系统显示,本次土拍共有超过50家房企报名参加,多幅土地报名房企超过20家,导致有5幅土地直接进入一次性报价环节。由于限价,所有土地都控制在溢价50%左右成交。本次土拍中,远洋地产、同济地产、东原地产、金地地产为首入太仓。

“最近在土拍市场我们遭遇到的品牌房企越来越多,比如旭辉、金地、中海、金茂、万科、龙湖等。”一名专注于三四线城市做住宅的房企人士对记者透露,调控在继续,整体市场下行是有可能的。他所言的“整体市场下行”,指的是销售市场上的成交量下探、继而影响到土地市场的下探。

无可否认的是,三四线城市土地潮涌已是趋势。日前,南昌市公布了2017年土地供应计划:今年南昌市计划供地合计30777亩。拟供应的住宅用地中主要包括保障性住房用地和其他普通商品房用地,供应面积分别为2444亩和5140.44亩,合计7584.44亩,约占供地总面积24.64%。其中,保障性住房用地主要指棚户区改造用地。


强三四线城市受热捧

早在2月中旬无锡的一场土拍现场,就涌现了包括碧桂园、新城、恒 大、中海、保利、金茂、龙湖、万科等品牌房企参与。房企涌向强三四线城市,地价也随之被刷新。

前述太仓土拍,尽管有限价措施,但当天有好几幅地块地价也被刷新纪录。比如远洋地产以32937万元总价,楼面价3877.47元/平方米,摘得港区WG2017-1-2光华路南和平路西c-01地块,刷新了区域楼面价纪录,溢价率为53.15%。

3月22日,广西南宁多幅地块出让,其中一幅位于核心地段的地块引来恒 大、万科、招商、绿地等13家房企参拍,最终由中昂地产以5000元/平方米的高楼面地价竞得,刷新其所在区域历年来楼面地价纪录。

旭辉控股董事长林中此前在年报发布会上透露,今年会关注强三四线城市的拿地机会。新希望地产与中梁地产同属在三四线城市发展较快的房企。据不完全统计,中梁地产目前除了湖州之外,浙江所有地级市都已进驻。“经我们测算,地块价值一旦超过内部可行性研究分析,就会放弃参与竞拍”,中梁地产相关人士表示。

据介绍,今年以来截至3月20日,中梁地产销售已过百亿,这个金额相当于公司2016年三季度末的销售规模。

“三四线目前投资客比例不算多,自住为主。”中梁地产一名员工透露,大部分三四线城市不适合投资,主要靠当地的资金流动性支撑楼市。

正如上述业内人士所言,房地产行业的金融属性越来越强。“大型房企融资途径多,哪怕一两个项目拿错了,也能扛得住;但有的企业为了拿地,不顾利润测算,市场热度过后,风险就暴露了”。

上述人士又指出,强三四线城市地产项目的成本与利润目前来看还不错,但是蛋糕小,房企需一边寻找一边吃下地块,这样比较辛苦;在弱一点的三四线城市,不容易找到合适的地块。“能否抢占这一轮三四线城市的商机,看企业的本事了”,他指出,因此目前房企间已有明显分化。

一个现象是,大部分房企已开始通过项目层面的融资稀释风险。从这方面来看,有部分企业对于土地市场也已开始变得谨慎。

 

M2小周期变化

三四线城市土地渐热,但二线城市的土地仍不见降温。

3月24日,杭州市萧山区一天两幅土地收获72.66亿元土地出让金。两地块位于建设一路和宁东路交叉口,总出让面积94978平方米,总体量达23.74万平方米,两宗地总起始价为40.4亿元。被恒 大、融信分别竞得。

这导致杭州市国土资源局当晚发布土地新政:当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施程序。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,房地产市场走势与M2有关。去年的一轮房价上涨可看作是宽松的货币环境叠加资产荒,共同导致了资金集中流入热点城市房地产市场,推动房价超预期上涨。从货币环境来看,除了几次降息外,还应当关注货币供应增速。2009年以来 M2的规模保持了高速增长,季度环比增速基本均为正,M2/GDP的比例大幅上升,从2009年的1.74倍逐年上升到2016年的2.03倍。

然而,央行3月初公布的数据显示,2月份人民币贷款增加1.17万亿元,环比有所减少,同比多增4391亿元。截至2月末,广义货币(M2)余额158.29万亿元,同比增长11.1%,增速分别比上月末和去年同期低0.2个和2.2个百分点;狭义货币(M1)余额47.65万亿元,同比增长21.4%,增速分别比上月末和去年同期高6.9个和4个百分点。

截至2月底,M1-M2增速剪刀差环比扩大 7.1 个百分点到 10.3%。张宏伟指出,由此可见,M2增速有下行趋势,预计3月份还会下行。

另一名房企人士则认为,若等到M1与M2交叉的时候,市场就迎来可以出手拿地的时机。“我们预测7、8月份会交叉,形成机会点。”他透露,公司目前也在三四线城市找寻目标。

同策咨询研究部一份研究报告指出,当M1-M2增速剪刀差处于高点时,货币政策宽松令房地产市场热度提高,商品住宅市场出现量价齐升的火热态势,此时会有相应的楼市收紧政策出台;反之当M1-M2增速剪刀差处于低位时,就会有救市政策出台。2016年下半年M1-M2增速剪刀差持续处于历史高位,预计2017年仍处于政策收紧期,触底期应该在2017年下半年。

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