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一季度住宅用地供需两旺 地价“理性回归”

2017-04-19 09:29:47来源:21世纪经济报道0人评论 分享
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摘要:在楼市“调控重拳”的传导下,土地市场正呈现新的特点。

    在楼市“调控重拳”的传导下,土地市场正呈现新的特点。

  4月17日,国土资源部发布了《2017年第一季度全国主要城市地价监测报告》(以下简称《报告》)显示,2017年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为3880元/平方米,其中住宅地价6040元/平方米,环比增速2.06%,较上一季度下滑0.12个百分点。

  报告指出,全国地价总体水平持续温和上行,住宅地价环比增速放缓、同比增速上升。其中,一线城市、环京及珠三角部分城市的地价仍处于高位运行,而大部分二三线城市的地价处于温和上行态势,市场分化显著。

  中国土地勘测规划院地价所所长赵松在解读《报告》时称,在2016年全年土地市场整体量跌价涨,地价增速由降转升的背景下,2017年第一季度全国主要监测城市综合地价持续温和上行,住宅地价较快增长。“但随着主要监测城市住宅用地供应同比增加,供地结构进一步优化,以及热点城市调控收紧,市场交易抑制明显,热点城市住宅地价增速将会趋缓。”

  一线城市住宅地价

  环比增速放缓

  国土部发布的数据显示,2017年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为3880元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7017元/平方米、6040元/平方米和787元/平方米,环比增速分别为1.16%、2.06%和0.62%。

  需要指出的是,住宅用地2.06%的增长速度,按照国家统计局相关标准,仍处在较快增长阶段。

  其中,环比来看,一线城市住宅地价平均增速为3.25%,尽管仍然显著高于二、三线城市的2.04%和1.66%,但较上一季度却下降0.80个百分点。同时,这也是2016年一季度以来,一线城市住宅用地价格增速首次低于4%,创下2015年四季度以来的近6个季度增速新低。

  住宅地价环比上涨的城市92个,比上一季度增加3个,其中北京、上海、广州、南京、苏州等44个城市涨幅收窄,数量则比上一季度增加13个。住宅地价环比增速超过3%的城市有17个,较上一季度减少5个;环比下降的城市7个,比上一季度有所减少。

  供给方面,《报告》显示,105个主要监测城市土地供应面积达到3.69万公顷,供应量环比减少50.45%,同比下降4.22%。商服、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应规模均出现了同比下滑。

  唯一的例外是住宅用地。数据显示,一季度住宅用地供应约0.84万公顷,同比增长9.52%。由此不难看出,一季度住宅用地市场仍呈现出供需两旺的态势。赵松则指出,一二线城市住宅用地供应量同比增加明显。从20个热点城市的一季度土地供应来看,住宅用地供应同比增长超过30%。

  这一看法也与机构数据相符。中国指数 研究院此前发布《中国300城市土地市场交易情报(2017.1-3)》显示,一线城市共推出土地117宗,推出土地面积601万平方米,同比增加104%;成交楼面均价为19729元/平方米,同比增加8%,土地平均溢价率为20%。

  建设用地规模总体“减量”

  在土地市场未来走势方面,《报告》判断,2017年第二季度,整体经济趋稳向好态势将有所持续,预计商服、工业地价总体不会出现明显波动。同时,4月初住建部与国土部联合发文,进一步明确了在土地供应方面因城施策的数量性标准,以及编制和公布住宅用地供应规划、稳定预期的具体要求,多方合力下,住宅地价增速或将进一步放缓。

  同策咨询研究部总监张宏伟(博客)指出,随着新一轮调控的深入加码,一方面收紧楼市预期,另一方面,将会使楼市进入交易量低迷期,由此可能引发部分中小房企的资金问题,会使这些房企越来越难以进入土地市场,市场的竞争激烈程度下降,也有利于地价回归理性。但对于土地供应仍然严重不足,房企拿地热情极高的一二线城市而言,控制地价还需要包括限价、熔断在内更多的政策辅助。

  上海易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进则认为,调控背景下,对供应端而言,融资成本是房企需要考虑的另一核心问题。从近期银监会对防范房地产领域风险的表述来看,房企资金渠道还可能继续收紧,这也有利于土地市场回归理性。

  不过,如何通过土地供应的因城施策,实现对土地市场的有效调控,被认为还需要面对建设用地规模总体“减量”的挑战。

  4月14日,国土资源部审议通过2017年全国土地利用计划,该计划提出,2017年安排全国新增建设用地计划600万亩,这一数字比2015年实际净增加的713.5万亩建设用地,下降了约16%。

  对此,《报告》认为,目前,房地产市场供给端根本性、制度性的长效机制尚在建设之中;下一步,建议着重从供给端入手,一是理顺政策体系,加强加快推进基础性制度机制研建;二是关注去库存加速下,部分三、四线城市房价及楼市杠杆率的变化;三是在分类调控的基础上,保持政策的稳定性,给市场以发挥作用、有序调整的空间。

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